住宅ローンを組むと団信に入るから生命保険の代わりになるとかいう営業トークがありますが、気を付けた方がいいと思います。
生命保険の代わりになるのは事実ですが、現金化するためには不動産を売らないといけけません。
不動産を売るのは残された人ですし、葬式相続とかで疲れはてているときに不動産屋にカモられます。
家を売らなければいいとも言われますが、そもそも生命保険だったら当面の生活資金と子供の進学費用とかのはずであり、売らないなら生命保険として機能していません。
貯金が十分にあって残った人が、たくましくカモられず売却したり、賃貸に出したりできるならちゃんと資産が活かせていて良いと思います。
上辺だけの営業トークに乗らずよく話し合って決めるのがいいと思います。
不動産投資は、2棟目を買うと話が変わってきます。やはり不動産投資の最大のうまみは借金にあります。
そのため、借金の額が大きくなり、税と返済を先送りできれば大成功です。
結論としては2棟目がうまくいくか3棟目を買えた時点で成功だと思います。1棟目を買って数年の人はこれに加え含み損を抱えているはずで、成功しているとは言い難いです。
こう考えると、1棟目の実績を銀行が評価するとも考えにくいので、2棟目を銀行の融資で買えるのはすごくうまくいってるんだと思います。
不動産投資に興味が出てきたので、不動産会社に行ってみました。
不動産屋に行っていきなり物件を紹介されて笑ってしまいました。そりゃそうか。
不動産屋で紹介された物件は一戸30平米の１LDKが6戸の新築木造アパートで7500万でした。表面利回りは6.5%で金利2.3％、30年、借入率９０％。とのことでした。
家に帰ってから本当にこの物件が超絶上手くいった場合のリターンを計算してみました。
家賃下落がないものとして、空室と経費が家賃の10％、売却価格は表面利回り7.5%で売ったとして6000万とします。
この超絶上手くいった場合で、30年後に売却して出口として、税金も加味しないものとします。
30年後は家賃収入で借金を完済できており、手残りの累計が2800万で、不動産売却が6000万です。
なんと8800万も儲かります。
しかし、投資金額7300万に対するリターンで見ると単利で4%、複利で2.7%しかありません。
借金の金利を2.3%払っているので当然ではあります。
それでも超絶上手くいった場合は借金んで高レバかけているのでうまみは大きいです。
一方、自己資金の730万に対する投資リターンを見ると単利で38.6%、複利で8.8%となかなか。
しかし、これはレバレッジをかけているからで、10倍レバレッジをかけているのでこのリターンは低すぎるように思います。
リスクとリターンは見合っていません。
例えば株なんかで年利5%取れるなら3.5倍レバレッジをかければ追いつきます。
実際にレバレッジをかけるのは難しいですが、リスクに対するリターンが低すぎるのはわかりやすいと思います。
また、実際には家賃も入居率も下がりますし、固定資産税も引かれます。
8800万もリターンは出ません。というかほとんどリターンは出ません。
紹介された物件を買っているのでは失敗は間違いないと思います。
粛々と積立投資をしていました。
せっかくコロナ暴落が起きたので損益推移のグラフを書いてみました。
笑えるほど落ちています。
せっかく暴落しましたが、ルールにのっとって積立投資するだけです。
買い付けは自動で行われるのでほっておくだけですが。
久々の運用成績です。
株価はかなり堅調で、現時点で損益が出ている人はよっぽどセンスがないです。
おとなしくインデックス投資してればいいと思います。
さて、６００万を超えてきたところです。
１０００万まであと数年かかりますが、ひとまずは大台目指して頑張ります。
アッパーマスの３０００万までサクサク行きたいところですが、そんな経済力がないのが悲しいところです。
損益だけだとこちらです。
年末年始の下落は回復し、また下落が来るんじゃないかとひやひやです。
暴落するなら早くしてほしいですね。
前回書いたもう一度の下落がそろそろあると思っています。
