不動産投資に興味が出てきたので、不動産会社に行ってみました。
不動産屋に行っていきなり物件を紹介されて笑ってしまいました。そりゃそうか。
不動産屋で紹介された物件は一戸30平米の１LDKが6戸の新築木造アパートで7500万でした。表面利回りは6.5%で金利2.3％、30年、借入率９０％。とのことでした。
家に帰ってから本当にこの物件が超絶上手くいった場合のリターンを計算してみました。
家賃下落がないものとして、空室と経費が家賃の10％、売却価格は表面利回り7.5%で売ったとして6000万とします。
この超絶上手くいった場合で、30年後に売却して出口として、税金も加味しないものとします。
30年後は家賃収入で借金を完済できており、手残りの累計が2800万で、不動産売却が6000万です。
なんと8800万も儲かります。
しかし、投資金額7300万に対するリターンで見ると単利で4%、複利で2.7%しかありません。
借金の金利を2.3%払っているので当然ではあります。
それでも超絶上手くいった場合は借金んで高レバかけているのでうまみは大きいです。
一方、自己資金の730万に対する投資リターンを見ると単利で38.6%、複利で8.8%となかなか。
しかし、これはレバレッジをかけているからで、10倍レバレッジをかけているのでこのリターンは低すぎるように思います。
リスクとリターンは見合っていません。
例えば株なんかで年利5%取れるなら3.5倍レバレッジをかければ追いつきます。
実際にレバレッジをかけるのは難しいですが、リスクに対するリターンが低すぎるのはわかりやすいと思います。
また、実際には家賃も入居率も下がりますし、固定資産税も引かれます。
8800万もリターンは出ません。というかほとんどリターンは出ません。
紹介された物件を買っているのでは失敗は間違いないと思います。
